一起房屋买卖合同纠纷案代理纪实

作者：admin 来源：本站发表时间：2012-12-06 08:47:11 点击：3857

集团诉讼原告胜

——一起房屋买卖合同纠纷案代理纪实

一、案情介绍

原告：周娅等187人，被告：矿业公司、茂原公司。

2001年8月11日，茂原公司（甲方）与易门矿务局集资建房职工（乙方）的委托代理人易门矿务局（后更名为矿业公司）签订《商品房预售合同》约定：甲方以划拨取得安居小区西面土地，经批准在该土地上建设紫苑小区；乙方向甲方购买商品房300—350套，实际套数、规格和总建筑面积由乙方在2001年8月31日前向甲方提供资料。如乙方提供资料日期滞后，则甲方交付房屋期限顺延；甲方须于2002年12月30日前将经建设行政主管部门组织竣工验收合格（经双方确认的第三方原因除外）的商品房交付乙方使用，除约定的特殊情况下，甲方如未按约定的时限交付房屋，乙方有权按已支付的房价款向甲方追究违约责任；最后交付时限次日至实际交付之日止30天内，每天按100元计算违约金；逾期超过30天，按累计已付金额的千分之五乘以逾期天数支付违约金。甲方为乙方办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》到每一购房户，乙方应积极配合。如因甲方的原因，不能在交房后12个月内取得《房屋所有权证》交给乙方，或不能在交房后30个月内取得《国有土地使用证》交给乙方，乙方有权退房，经双方确认的第三方原因除外；若发生不可抗拒的原因，导致不能全部或部分履行合同的，免除相应的损失责任，终止或解除合同；本合同所指商品房为经济适用住房，甲方交付商品房时，必须向乙方提供该商品房的使用说明书和质量保证书。合同签订后，双方在履行过程中，又先后签订了四份商品房预售合同补充协议，对建房中的有关问题进行了补充约定。

2003年6月26日，茂原公司将383套住房钥匙交给易门矿务局,但没有提供该商品房的使用说明书和质量保证书,也没有及时办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。2004年9月25日，在8名集资建房职工代表参与的情况下，易门矿务局与茂原公司签订了《商品房预售合同补充协议（五）》载明：由于双方在开发过程中的原因及受政府城市规划等多种因素影响，导致不能按《商品房预售合同》约定于2002年12月30日前交房，经协商达成协议，根据2002年12月30日前乙方累计已付款26800000元、银行同期存款利率1.89%、按时6个月计算约250000元给紫苑小区住房一交性补偿，茂原公司承担125000元，易门矿务局承担125000元，易门矿务局不再追究茂原公司逾期交房的责任。之后，易门矿务局向集资职工发放逾期交房补偿金，由集资建房职工在《玉溪紫苑小区逾期交房补偿金发放表》上签字领款，每户领款金额为700多元至1400元不等。2005年6月25日易门矿务局代理集资建房职工与茂原公司签订《解决〈商品房预售合同〉履行遗留问题协议书》，约定：易门矿务局能代表集资建房职工履行合同中的权利义务、责任，其与集资建房职工内部发生的一切与开发建设及合同有关的委托代理问题均由易门矿务局自行解决，与茂原公司无关；此前两证未能办理原因较复杂，三方均有各自不同的责任，茂原公司继续为集资建房职工代办两证，易门矿务局及集资建房职工应积极配合，愿意委托茂原公司代办两证的集资建房职工在规定时间内与茂原公司签订完《商品房购销合同》之日起2个月内将两证办到购房户，逾期购房户自办理；签订《商品房购销合同》仅作为办两证用，房屋使用说明书和质量保证书由茂原公司在集资建房职工签订《商品房购销合同》时提供给购房户。但二被告至原告起诉均未办“两证”（房产证、土地使用证），也未提供：“两书”《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》），原告眼看仅凭协商无法解决问题，委托周海智律师全权代理，将二被告告上玉溪市中级人民法院。中院经过公开开庭审理，采纳了周律师的代理意见，认定被告构成违约，应承担相应的责任，判决茂原为原告办“两证”，矿业公司配合办理，并判决茂原公司向原告提供“两书”。一审判决书送达后，双方都不服并都提出上诉，原告认为应增判二被告支付违约金，二被告认为应驳回原告全部诉讼请求。经云南省高级人民法院公开开庭审理后，终审判决驳回上诉，维持原判。

二、争议焦点？

1、“两证”、“两书“迟迟未办理责任该由谁负？2、被告是否构成违约？3、被告应承担何种责任？

三、周海智律师代理词

（一）从二被告举证证明的情况及其答辩，我们明白了二被告为何对原告诉讼请求中的约定及法定义务采取一拖二混三赖四敷衍的态度。

这是因为第一被告茂原认为他与原告没有法律上的权利义务，原告诉讼请求的问题属矿务局内部关系，他与第二被告达成解决协议，不提供“两书”不办理“两证”的责任不在他，并认定本案不属法院受案范围。

第二被告矿务局则认为，他作为原告等购房职工的代理人多次协调解决履行中的困难问题，多次与第一被告协商，已尽到代理人的职责，原告诉请解决办理产权证的问题已获得解决。现已具备办产权证的条件，是原告自己的原因或第一被告的原因才办理了原告以外的30户产权证。

被告的这些观点显然不能成立。首先，原告与第一被告完全具有法律上的权利义务关系。第一，有合同的依据。《商品房预售合同》一开始就写着：本合同双方当事人：甲方：茂原公司，乙方：易门矿务局集资建房职工。该约定已很明确：商品房的销售者是第一被告茂原，购买者包括原告在内的职工。第一被告不会因赖帐的利益冲击冲昏了头脑,连自己订立的合同都想不起来吧?!

第二、有法律依据。民法通则第84条明确规定：“债是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利义务关系”。“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。”也就是说，当事人权利义务或者产生于约定或者产生于法定。我们完全有根据有理由讲，原告与茂原的权利义务开始产生于约定，随着合同的履行，法定义务也伴随而来。

第三、有实际履行依据，原告已将购房款交给自己代理人矿务局，由局交付茂原，茂原将房房屋通过交钥匙方式经矿务局实物交付原告，商品房的买卖已实际履行，原告住进了房屋有权获得约定及法定利益。

其二，本案争议完全不是矿务局内部关系，而是原告与被告之间的商品房预售合同纠纷，依照民法通则第二条规定的民法调整平等主体的公民之间法人之间，公民与法人之间的财产关系和人身关系，本案属于平等主体公民与法人之间财产关系。所以，完全属于法院民事受案范围。

其三、矿务局为原告做了大量工作，这我们不否认，但功不抵过。矿务局的过错一是失职，未将原告交的款及身份证和委托章形成的手续性材料及时转交茂原，二是超越代理权，滥用代理权与茂原签订了违背《商品房预售合同》条款原则损害原告合法利益的补充协议，三是有应付行为，原告诉请问题未得解决就认为他已尽到了责任。

其四，原告诉请问题未得到解决二被告均有与其地位相应的责任。矿务局应承担不履行不适当履行代理人义务导致“两书”“两证”给付障碍的责任，及越权滥用代理权导致原告违约金利益缺空的责任。在“两证”办理上矿务局有协助义务，在违约金支付上矿务局应承担连带赔偿责任。其余的诉请问题，全部属茂原责任。

（二）原告的诉讼请求应得到法庭支持。

1、《商品房预售合同》成立并有效。

按合同法规定，具备了合同的主要条款合同即成立。所谓合同的主要条款是指合同的性质所必须具备的条款。《商品房预售合同》已具备该合同性质必备的条款。虽然在该合同中原告未签字，但合同法完全承认当事人可以通过事后的履行接受来成立合同，合同法第37条规定：“在签字或者盖章之前，当事人一方已履行了主要义务，对方接受的该合同成立”。本案中原告已将房款交给自己的代理人矿务局转交给茂原公司，茂原公司接受并将所售房屋的钥匙交给矿务局转付给原告。所以，该合同成立并已实际履行，这是基本事实。

该合同是当事人真实意思的表示，且符合国家法律法规故合法有效。法庭应充分尊重当事人意思自治。

2、被告应承担相应违约责任。

该合同第八条已明确约定茂原公司逾期交房的违约责任（30天内每天100元，以后按已付款金额的5‰乘以逾期天数），应按照约定优先于合同法任意性规范的原则，执行违约金条款。违约金兼具补偿和处罚双重属性。违约金数额与实际损失间无必然联系，即使在没有损失的情况下，如果出现违约行为也应支付违约金，通过约定违约金可以避免举证上的困难，无须证明损失和因果关系。

只要不违反国家强制性法律的规定，当事人的约定都有效。违约责任的归责原则是严格责任制，见合同法107条。

民法通则及合同法规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，应承担相应民事责任。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。

原告代理人矿务局代原告与茂原所签的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格恪守。

该合同第七及八条规定了房屋交付使用的时间为2002年12月30日，13条规定了茂原为原告办理两证。合同中未明确房屋交付如何认定：是将房屋实物交付就算履行了交付义务，还是茂原取得《房屋产权证》并同购房人办理过户手续。按《民法通则》规定房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的权能。但购房人对该房屋所享有的法定收益和处分权却无法行使。因此，法律意义上的交房应是房屋实物交付和房屋所有权证交付结合，两者缺一不可。按国务院1998.7.20颁布施行的《城市房地产开发经营管理条例》的规定，商品房交易中的房地产开发企业应当在房屋交付后三个月内协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，也说明房屋的交付不仅是实物的交付还包括权利的交付。所以，被告应承担的违约金应自约定交房日的次日起算至茂原公司取得房屋产权证并通知购买人办理过户手续之日止。

作为出卖人，最大的权利就是按约定的时间及支付方式收取房款；作为商品房的买受人，最大的权利就是得到符合合同约定的商品房，并取得商品房权属证明。

按照法律规定，动产的所有权自标的物交付时转移，不动产的所有权在履行登记手续后，所有权才发生转移，因此茂原公司不仅要将竣工验收合格的商品房交付原告，还应按约办理房屋所有权登记手续。交付商品房并转移商品房所有权是茂原公司法定及约定义务。

合同中双方约定的期限及违约金是对等的因而是公平的。原告要求的逾期交房违约金并未超过已支付的购房款。如按实物交付和权利交付结合按合同约定的违约金比例，违约金数额已高达几千万元，但原告起诉时只请求支付其中的一部分，所以原告提出请求茂原公司向每户支付4万元违约金，由矿务局承担连带赔偿责任，是合理的，法庭应予支持。

之所以要求矿务局承担违约金的连带赔偿责任，是因其有超越代理权的行为及不履行职责的行为。民法通则第63条规定：公民可以通过代理人实施民事法律行为，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。

民法通则第66条规定：没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。

“代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。”“代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任”。

合同法第406条规定：“受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失”。

矿务局越权行为及不履职行为事实俱在，法律对其应承担的责任也很明确，故请法庭支持原告诉讼请求。

（三）、法庭上被告代理人提出的辩解站不住脚。现有针对性地对几个辩解关键论点反驳如下：

第一被告辩称，既然矿务局是原告代理人，矿务局与茂原公司所签的补充协议原告应该接受。矿务局与茂原达成的补充协议对原告有无拘束力？

（一）矿务局与茂原签约为购房职工设定义务（放弃权利）必须征得购房职工同意才是有效的，矿务局未经购房职工同意，不生效。

（二）矿务局以自己的名义与茂原所签定协议，对购房职工不发生约束力，矿务局须经购房职工授权或事后追认职工才承担义务。

（三）矿务局不仅无法以代理人的地位订立变更协议，也不能以合同当事人之一的身份变更合同条款。因为矿务局的地位充其量只相当于履行辅助人，而非合同关系中的当事人，它不能以自己的名义独立主张合同上的权利。

矿务局不履行代理人义务导致给付障碍。

变更合同是当事人特有的权利，合同外的任何第三人不得享有。矿务局不是合同的当事人，购房职工也未授权其与茂原达成补充协议或变更合同主要条款，如允许矿务局任意变更他人之间的法律关系，破坏合同的相对性，将导致当事人之间的关系缺乏安定性，不仅严重违背当事人的自由意志，也对当事人不公平。

按照私法自治的原则，应尊重当事人实施合法的处分行为。

第一被告辩称，逾期交房是城市规划调整等原因造成，属不可抗力，所以违约金不应支付。

该理由能站得住脚吗？原告认为，不可抗力必须同时具备主观上不能预见客观上不能克服两个条件。第一被告与原告等职工订《商品房预售合同》的时间是2001年8月11日，建设行政主管部门颁发商品房预售许可证的时间是2002年10月22日。可推定，第一被告敢冒合同无效的风险签约，是因为他自信许可证一定能办下来，他对房屋开发的手续程序是一清二楚的，在城市规划条件下建房可能遇到问题他是不可能不预见到的。所以原告认定，被告承担违约责任不能免除。

再说，原告计算且主张的违约金数额，只是数千万元中的一小部分，已将被告逾期交房背后的客观因素作了充分考虑及扣减。试想，根据商品房预售合同第七、八条的约定，被告应交付房屋的时间为2002年12月30日前，而房屋实物交付的时间可以原告拿到钥匙的2003年7月1日后认定，房产证则至今未办理。以法律意义上的交房必须是房屋实物交付和房屋所有权证交付结合，缺一不可。照此按约定从2002年12月31日起至实际交付之日止的30天内，每天100元计算违约金，超过30天按原告已付款金额的5‰乘以逾期天数支付违约金，那么，姑且只按原告每户付房款7万元计，时间从2003年1月1日计算至2006年1月1日（预计可领到房产证的时间）止，每户应得违约金则就为30天×100元+7万元×5‰×1095天=386250元。所以第一被告辩称违约金因不可抗力不应支付的主张是不能成立的。

被告辩称，领取了逾期交房的补偿金即意味着逾期违约金的问题已解决。

我认为这个观点同样站不住脚。假如原告明知补偿金是违约金的代名词，假如原告明示放弃被告违约责任的追究，当然可认定原告领取补偿金就无权再主张违约金。但实际却不是这样。事实是第二被告一直未以任何方式告知原告补偿金即是违约金，原告是在被蒙蔽情况下领取的补偿金。原告从被告逾期交房后就一直就违约问题向第二被告主张权利，又向市、省及中央反映，且以诉讼的方式于2005年4月8日将材料交至玉溪中院立案庭，都表明了原告从未放弃过对被告违约责任的追究。故被告以该理由拒付违约金是错误的。

第一被告辩称：“两书”往来函证明紫苑小区的住房竣工验收时就有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，易门矿务局要求交矿务局所以不交原告是有理的。

这种理由显然非常苍白，首先，“往来函”并无矿务局的法定代表人签字或加盖公章，仅有陈永东及2004年9月3日字样。陈永东不是原告代理人，无权代表原告也无权代表矿务局。且2004年9月的日期与商品房预售合同第七条、第十七条约定的2002年12月30日前交房的同时必须向原告等职工提供“两书”，相比，不仅交付对象而且交付日期均严重违约。

再说二被告2005年6月24日签订的《解决〈商品房预售合同〉履行遗留问题协议书》第四条第1项中明明白白写着：“房屋《使用说明书》、《质量保证书》由甲方（茂原）在与乙方（矿务局）签订《商品房购销合同》时提供给购房户”，也尚未提供给矿务局。

办理“两证”，提供“两书”既是第一被告的合同义务，也是其法定责任（《城市房地产开发经营管理条例》第31条有明确规定），不容抵赖。

被告辩称：办理产权证需申请书、身份证、委托书及签“小合同”，因原告不提供材料，无法办理，应由原告自己负责。

法庭上被告竟当众撒谎。二被告向法庭提交的证据材料中，都有矿务局2005年7月4日“通知”这个书证。该通知第一条第1项中明明白白地写着：“现将去年各购房户到局建房部签名认可的‘产权人’、‘所有权人’名单及交身份证复印件和私章情况张贴公布，请各购房户认真核对”。被告怎么连自己提供的证据都忘了呢？照此通知理解，原告已于2004年将身份证复印件、私章等材料交给了矿务局。交私章干什么呢？不就是为了方便提供申请书、委托书、签订“小合同”吗？实际上原告等人，是2003年10月就已将身份证复印件及私章交给了矿务局。原告本以为交了私章就等于委托委托矿务局代办理与茂原公司及房地产管理部门的一切手续，只等领“两证”就行了，哪知第一被告违约第二被告不尽职却反把责任推到原告头上。

辩解也不应脱离客观事实！

被告辩称，现已具备办产权证条件，购房职工中已有30户领到了房产证，原告不配合办理却向法院起诉是没有道理的。办不了两证的原因在原告。

这是公然对客观事实的歪曲。办理产权证的客观条件早在2003年10月就已具备，是二被告恶意促成主观条件不成就即二被告自己不想办理。正因为如此，原告等人才不断上访，向市、省、中央领导反映，在有关领导的过问下，特别是在2005年3月21日国家信访局责令“了解处理”，并在“结果望告”的督办压力下，市政府办于2005年4月14日专门开会协调且在事后不断过问下，二被告才不得不协商如何为原告办两证。从被告提供的“解决《商品房预售合同》履行遗留问题协议书”可以看出二被告是2005年6月24日才约定为原告办两证。而原告向法院递交诉讼材料的时间却是2005年4月8日，只是由于种种原因中院立案庭于2005年8月8日正式立案受理。

被告竟在法院上倒果为因，竭力推脱，完全违背了客观实际及事理逻辑。如果原告不配合，为什么原告会早在2003年10月就将身份证复印件及私章交给第二被告？如果不是原告不断的上访直至起诉产生的巨大压力，被告会为购房者办理房产证会能有30户领到？原告既然已将诉讼材料交到了法院，相信人民法院会公正判决，当然就只有等判决结果了。只要法院判令被告履行为原告办两证，原告仍会继续尽自己的配合义务的。

被告辩称：工程竣工验收质量备案表是交给政府部门备案的，不给原告，原告此诉讼请求无法律法规依据。

不知是被告有意违规，还是不知国家法规对此有规定。这里，我可明确地告诉对方，购房人与开发商进行房屋交接时，开发商应当向购房人提供建设工程竣工验收质量备案表，住宅质量保证书和住宅使用说明书，这是我国法规及规章有明确规定的。建设部2004年颁布的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内向内工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，并提交相关文件，经审查符合要求后，主管部门发给工程竣工验收质量备案表，就证明工程已竣工验收合格，符合法律规定的交付使用条件。否则就说明工程未经竣工验收或验收不合格，购房人有权拒绝交接，并有权要求开发商承担违约责任。

综上所述，原告的诉讼请求既有事实根据，有原告身份证、原被告签订的商品房预售合同、交款预算书、收据、房屋移交验收清单、发放资料清单、发放住房钥匙通知、办证通知、补充协议及相关文件为证。也有法律依据，我国的民法通则，合同法，《城市房地产管理法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等均对本案应如何处理有规定。证据及法律法规均有利于原告。

而被告的答辩缺乏事实及法律依据，被告也根本举不出支持其辩称的充分可靠的证据及法律法规依据，所以，原告的诉讼请求应该得到法庭支持。

四、法院判决

一审法院认为，原易门矿务局代理集资建房职工与茂原公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同中已明确载明买卖房屋的双方当事人为茂原公司与集资建房职工，易门矿务局系集资建房职工的委托代理人，且现矿业公司与集资建房职工对该委托代理关系均无异议，故茂原公司提出其是与易门矿务局签订合同，与集资建房职工无合同关系的主张不能成立。原告要求茂原公司向其提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》符合双方合同约定，应予以支持。但原告要求茂原公司提供建设工程竣工验收质量备案表无事实和法律依据，不予支持。

茂原公司逾期交房，逾期未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，已构成违约，应承担相应的违约责任。但针对逾期交房问题，后在集资建房职工代表的参与下，原易门矿务局与茂原公司已签订《商品房预售合同补充协议（五）》进行了处理，明确由于多种因素影响，导致不能按合同约定交房，由易门矿务局、茂原公司给予紫苑小区住户一次性补偿。该补充协议（五）签订后，大部分集资建房职工已领取了逾期交房补偿金，应认定该补充协议有效，故现原告要求茂原公司、矿业公司连带支付逾期交房违约金不能成立，不予支持；针对逾期未办理两证问题，双方合同约定的是集资建房职工有权退房，且后易门矿务局代理集资建房职工与茂原公司已经签订《解决〈商品房预售合同〉履行遗留问题协议书》另行作了约定，由茂原公司继续为集资建房职工代办两证，故现原告要求茂原公司、矿业公司连带支付逾期办证违约金与双方约定不符，也不予支持。现原告不认可《商品房预售合同补充协议（五）》及《解决〈商品房预售合同〉履行遗留问题协议书》，并主张易门矿务局与茂原公司串通订立给原告造成损害的补充协议，依据不充分，故不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第四百零二条的规定，判决：“一、被告茂原公司按有关规定为原告办理房屋所有权证和国有土地使用证，由被告矿业公司及原告配合办理；二、被告茂原公司于本判决生效后10日内向原告提供商品房的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；三、驳回原告的其他诉讼请求。