租赁土地 被判无效 三年辛苦一场空

(法案故事)  租赁土地 被判无效   合同之中有漏洞   三年中辛苦一场空

□                                                        记者 黄思敏 

        在农村，土地的发包和承包是很常见的事情，近年来涉及到农村土地承包方面的纠纷呈上升趋势。您或许见过因土地发包产生纠纷，最后闹上法庭的事，但是，因土地发包纠纷提出高达700万元索赔的官司却不多见……

      签了15年的合同却只履行了3年

      今年50多岁的刘燕原系一农场的职工。在1998年转岗分流期间，农场将农场范围内的土地、芒果地（国有土地）分给刘燕经营。期间，刘燕在该块土地上建盖了生产生活用房。2008年，刘燕办理了内退手续，其与农场达成口头协议，表示愿意继续承包农场经营。后经双方口头协商，农场同意将农场范围内的土地、鱼塘、房屋等发包给刘燕，承包期为一年一签。

         但实际上，刘燕取得农场经营权后并没有自己进行经营，而是将其转包给了同村的赵睿，并签订《租赁荒山开发土地合同》。双方约定：刘燕自愿将农场荒山租赁给赵睿经营使用，山地上的房屋、管道、果树等设施一并租赁，租赁期限15年，自2009年至2024年，租金每年6000元；该土地为无争议地，如有争议造成赵睿损失或不能继续履行合同和因任何原因终止合同的，刘燕必须赔偿赵睿的投资设施和地面作物损失，并赔偿租赁费及损失。就这样，刘燕一边收着赵睿的每年按时交付的6000元租金，再转手拿出500元交给农场，其每年从中牟利5500元。但让刘燕没有想到的是，农场与她续签了三年合同后，就通知要收回土地，称电网公司要在农场建变电站。之后，农场将刘燕租赁给赵睿范围内的10余亩土地转让给了电网公司建变电站，电网公司支付了相应补偿款。

        事发后，赵睿才得知，虽然刘燕与自己签订了长达15年的租赁合同，但她并未实际取得农场的使用权。私下，刘燕与农场达成的仅是口头协商，农场同意如果没有大的政策性的变化可逐年续签，合同也只能采取一年一签的方式。面对即将被收回的承包地，赵睿心中有一百个不舍，因为这里凝聚着他太多的汗水与希望。据了解，承包农场三年来，赵睿在承包地内修建了一个大水池，修砌了圈舍，栽种曼陀罗3500棵，芒果和龙眼254棵，在与租赁地相连的自家地块上栽种曼陀罗4500棵，芒果和龙眼1200棵。他怎么也没想到，自己辛辛苦苦栽种的果树，竟会在采摘收获的时候遭到铲除。

诉请700万元损失仅获赔7500元

        对于突如其来的状况，赵睿坚决表示不搬，他不相信合同上明确注明的15年的承包期说毁就毁。但是，赵睿的坚持最终等来的却是法院的传票，因为刘燕把他给告了，刘燕要求法院确认双方签订的《租赁荒山开发土地合同》无效。眼见变电站修建工期在即，但赵睿并不想就此妥协，他请求法院反诉刘燕继续履行合同，如不能履行，要求刘燕赔偿违约损失700万余元。

        法院审理认为，刘燕与农场商定的承包合同及书面签订的承包合同期限均为一年，在刘燕与农场未签订新的承包合同的情况下，刘燕无权与赵睿签订期限为15年的《租赁荒山开发土地合同》，故双方签订的合同为无效合同，赵睿依据合同取得的土地应当给予返还。造成该合同无效的过错责任在于刘燕，故其应当赔偿赵睿三年来在农场的投入损失，损失费法院酌情认定为7500元。对于被告赵睿要求赔偿果树及曼陀罗药材的损失700万元及复垦土地费14万元，因其未提供证据证实，故法院不予采纳。据此，法院依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》之规定，判决刘燕与赵睿签订的《租赁荒山开发土地合同》无效，刘燕赔偿赵睿损失7500元。

       手持一审判决，赵睿一家人懵了，合同上明确写着承包期为15年，怎么一纸判决就无效了？赵睿不服判决，上诉到了中院。中院受理后，组成合议庭审理了本案，认为原判违反了法定程序，可能影响到案件的正确判断，决定撤销原判，发回重审。

重审判决合同无效

      重审过程中，赵睿答辩称，在合同中，双方并没有约定土地的使用方法，但允许承租人对租赁物进行改善和增加设施，其未超出合同的约定使用土地，请求判决双方签订的合同有效。如果非要解除合同，就必须赔偿合同不到期剩余12年的合同收益损失，共计700万元。对此，刘燕则表示，双方签订的合同为效力待定，如果能得到农场的确认就为有效合同，反之则为无效合同。其与农场是承、发包的关系，双方的合同为一年一签，但与赵睿签订的合同期限却是15年，很明显该合同已经超过了一年的期限，属于无效合同。除了要求法院判令合同无效外，合同范围内的土地、果树、房屋都要由自己收回，再由自己归还农场。

       重审时，法院原计划是进行调解，但双方分歧比较大，未能调解。本案案由原是土地承包经营权出租合同纠纷，根据最高人民法院民事案件案由的规定及本案所涉土地为国有的实情，最终将案由变更为了租赁合同纠纷。

       重审认为，本案争议的焦点有三点，一是双方签订的合同是否有效；二是刘燕要求收回承包地内的房屋、果树是否应予支持；三是赵睿要求700万元的收益损失是否应予支持。

       关于焦点一，刘燕在未取得农场土地15年经营权，也未告之赵睿其与农场的合同是一年一签的情况下，便擅自与赵睿签订了15年的合同，该合同约定的期限已经超出了刘燕与农场约定的期限，属于无权处分行为，故双方签订的合同属无效合同。而合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。本案的合同既属无效合同，就不存在合同解除的情形。因此，刘燕诉请解除双方订立的合同的主张不予支持。

       关于焦点二，合同所涉土地上的果树及房屋所有权人属农场，现农场已不再对外转租，刘燕基于合同而获得的对该土地、果树、房屋等使用权也就丧失。因此，刘燕要求收回承包地内的房屋及果树的主张，不予支持。

       关于焦点三，赵睿要求对方支付700万余元的收益损失的答辩不属于请求权，与本诉之间不形成一种新的民事法律关系，不能单独进行，故本诉答辩也随之消灭，且法院无需对答辩作出专门的判项。当答辩符合反诉条件时，当事人应以反诉方式提出主张，否则对其答辩主张不以判项裁决。故赵睿要求刘燕按每年50万元的利润，赔偿合同不到期剩余12年的合同收益损失700万元的答辩意见，本案不予处理。据此，法院依法判决刘燕与赵睿签订的合同无效，驳回刘燕及赵睿的其它诉讼请求。

                                                                           （本文根据真实案例改编，文中涉及姓名均为化名）

律师点评：

                                                                     云南周林律师事务所 周海智 律师