商铺业主集体拒交税费为哪般
作者： 黄思敏 来源：本站 发表时间：2013-08-23 10:46:19 点击：5523
（法案故事）商铺业主集体拒交税费为哪般 记者 黄思敏 伴随着房地产市场火爆，房产纠纷问题层出不穷。本案涉及的就是一起因房屋买卖产生的税费纠纷，购房者以购房合同未明确税费由谁来交而集体拒交，房地产公司则认为竞拍通知已明确税费由购房者承担，双方为此争执六年未果，最终不得不闹上法庭。 开发商：房子卖出6年办证税费未收到 去年，我市一房地产开发公司将9户商铺业主告上了法庭，要求对方集体支付拖欠了6年多的房屋产权登记税费及手续费，共计四十多万元。 据了解，2003年初， 我市某单位取得了一块面积为6亩多的国有土地使用权，欲建盖办公楼及职工集资房。同年10月，该单位以自己的名义办理了建设用地规划许可证，但因不符合房地产开发建设资质，便委托具有房地产开发建设资质的房地产公司代办建设立项、建设规划、土地使用、建筑工程施工许可证等前期相关手续。随后，房地产公司取得了《建筑工程施工许可证》，就着手开发建设职工生活小区。 为方便管理，就成立了单位职工集资建房领导小组（以下建成建房领导小组）负责协调工作，并以小组名义发出通知、办理款项收支等具体事宜。2005年8月，房屋竣工通过验收，小区所建盖的住宅大部分由单位职工购买，临街的18间商铺则以公开竞价的形式对外出售。与此同时，建房领导小组对外粘贴了《职工集资建房一楼商铺拍卖的通知》，对编号为1—18号的十八间商铺进行拍卖。拍卖通知明确竞买规定：竞买者报名费100元，每间铺面交付信誉保证金5000元；参加竞买者每一次举牌竞价为每平方米50元；中标者保证金计入商铺购买款项中；中标者需在拍卖会后15日内，交清全部款项，中标者必须承担今后办理产权转让的税收和相关手续费用，若中标者违约，信誉保证金5000元不予退还…… 竞拍通知粘贴当天，就吸引了许多市民的关注，商铺以每平米8000—10000元的价格很快销售一空。竞拍成功后，大部分业主都按时付清了购房款，并从建房领导小组处领取了钥匙。2006年年底，业主们与房地产公司就所购商铺签订了《商品房购销合同》，合同明确了商铺位置、面积、单价、总价等内容，但双方未就产权登记过程中产生的税费及手续费如何承担做出约定。之后，房地产公司及时办理好了各商铺的房屋所有权和土地使用证，还主动通知业主们来领取。但让房地产公司没有想到的是，有一半左右的业主在领取房屋产权证之后，竟然拒绝支付办证过程中产生的税金、大修理基金及办证工本费等费用。理由是签订《商品房购销合同》时，没用明确产权登记过程中产生的税费及手续费该由谁来承担？面对高达四五十万余元的税费，房地产开发公司是绞尽了脑汁，但6年来一直未收到钱。
业主：购房合同未明确税费由业主承担 今年40岁的许X就是商铺业主中的一员。当年他从朋友口中得知商铺竞拍的消息，觉得这是一个难得的发财机会，他觉得这些铺面以后肯定是要升值的，于是向建房领导小组办理了报名手续，并交纳信誉保证金5000元。 竞拍当天，许X分别参加了面积为44平米、61平米、53平米的1、2、3号商铺的竞拍，最终分别以每平米8500元、8100元、7750元的价格成交。成交之后，许X按时付清了全部购房款共计134万元。2006年年底，他与房地产开发公司签订了《商品房购销合同》，但双方未就产权登记过程中产生的税费及手续费如何承担做出约定，该合同与2007年6月在房管部门登记备案。之后，他又从房地产公司领取了商铺的房屋所有权和土地使用证，但面对16万元的税金及大修理基金等费用，许巍表示这笔钱不该由自己来支付。 与许X一样，市民赵X参加了54平米的5号商铺的竞拍，最终以每平米8950元的价格成交，支付购房款48万余元，对5.8万元的办证费用其也一直没用支付；杨华参加了面积为60平米的9号商铺竞拍，成交价为每平米6900元，支付购房款41万余元，办证费用4.9万元其也没用支付；李凯参加了面积为43平米的竞拍，成交价为每平米9350元，支付购房款40万元，4.8万元的办证费其也未付；顾圆圆参加了13号商铺的竞拍，支付购房款35万元，办证费7600元也未支付…… 据统计，竞拍成交的18间商铺共有9间未支付登记过程中产生的税费及手续费，共计42万元。 本是一桩最普通常见的房屋买卖，为何会出现业主集体拒付税费的行为？这是因为，大部分业主认为双方未就税费由谁承担做过明确约定。在竞拍成功后，房地产开发商与各业主均签订了《商品房购销合同》，该合同是双方在商品房买卖过程中各自的权利义务做出的最终约定，其中并未对税费负担问题进行约定。虽然《拍卖通知》第四条规定的是“中标者必须承担今后办理产权转让的税收和相关手续费用”，但在该合同与拍卖通知内容存在差异的情况下，根据后合同优于前合同的法理，应适用后合同。这是因为双方所签订的《商品房购销合同》是建立在平等自愿的基础上，而且是作为商品房的销售者与业主签订的，没用所谓的委托建房小组签订合同的情形，合同内容完全是业主真实意思的表示；其次，该份《商品房购销合同》是对合同内容重新确定的行为，属于对原合同内容的变更，这种情形是独立的，并非是拍卖通知的延续。 同时，也有部分业主提出，建房领导小组发布的《拍卖通知》是对全社会公开发布的，针对的是不特定的人，不属于《合同法》中的邀约，而系邀约邀请。另外，该条款没用明确约定中标者承担的税收和相关手续费是买卖双方应缴纳的所有的税费，还是买房应该缴纳的部分，属于约定不明的情形。 此外，也有细心的业主提出，虽然买卖双方均有缴税义务，但诸如营业税、教育附加费、土地增值税、交易手续费等，主要的纳税义务人还是房屋销售者。
法院判决：业主应按规定缴纳税费 因买卖双方就税费问题争执了6年都没有结果，房地产公司也不想再做无谓的口水战，于去年年初将9户商铺业主告上了法庭，要求各自支付税费（铺面交易手续费、购房合同服务费、土地出图登记工本费、房产登记工本印花税费、契税、营业税、城建税、教育附加费、地方教育附加费、土地增值税、印花税、大维修基金）共计41万余元，同时每户支付违约金5000元。后经法院查明，在房地产开发公司垫付的费用中，有7.8万余元的大维修基金至今尚未交到房管部门。 一审法院审理认为，在这起商铺竞拍过程中，各业主应该知道房地产公司与建房领导小组之间的代理关系，业主们参与了由建房领导小组组织的竞购并在竞购成功后以房地产公司签订了商品房买卖合同，该合同约束着买卖双方，故房地产公司要求各业主支付办理房屋所有权和土地适用证过程中产生的税费合理规定。至于违约金的问题，因房地产公司将具有违约金性质的信誉保证金用于抵扣了购房款，视为公司已自愿放弃购房者承担违约责任，故对违约金的请求不予支持。针对业主提出的办证税费应按国家法律及相关文件规定，该由卖方承担的由卖方承担，该由买方承担的由买房承担这一问题。虽然国家法律规定了在商品房买卖过程中办理房屋所有权证和土地使用证缴纳税费和支出相关费用的义务主体，但对当事人自愿约定并未作出禁止性规定，故对业主提出的答辩主张不予支持。据此，法院依法判决9户商铺业主分别支付房地产公司为其垫付的税费，总计33.2万余元。 一审宣判后，全体业主均不满意，上诉中院请求撤销原判。 中院审理认为，本案争议的焦点是房地产公司主张的税费是否应由购房者来承担？经查明，虽然双方签订的《商品房购销合同》未明确规定税费由谁负责，但房地产公司在公开出卖商铺前就已建房领导小组的名义对外发布了《竞拍通知》，通知中明确了竞拍规则，购房者按通知规定的程序参与竞买应视为其认可并接受竞买规则对其的约束，故竞拍规则第四条即对其产生效力。基于此原因，二审法院驳回了上诉，维持原判。 （本文根据真实案例改编，文中涉及姓名均为化名）
律师点评：
我国实行住房制度改革后，福利性分房逐步被取消，住房的商品化、市场化、社会化特征日益突出。伴随着房地产开发企业开发建造并大量向社会销售，出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的房屋买卖合同纠纷也日益增多。要防止或减少房屋买卖合同纠纷应注意以下问题，一是出卖人和买受人的姓名、名称、住所、营业执照注册号、身份证号必须具体、确定，从而使合同的双方当事人具有确定性并使双方的合同具有可执行性。卖房人必须是房屋的所有权人或者是有权出卖房屋的人。房屋所有权进行转让，前提是出卖人具有合法的处分权，所转让的房屋必须依法登记领取权属证书，权属清楚、不存在权属争议、没有产权限制。 二是应当审查并且明确约定房屋占用范围内的土地使用权性质及土地使用权的期限。在划拨土地上建造的房屋所有权转让，其土地使用权的性质应变更为出让土地使用权。集体建设用地使用权一般只能由本集体及其所属成员享有，故在其上建造的房屋的转让受到受让主体资格的限制。 三是应明确房屋的基本情况，包括房屋所在的建筑物上的坐落、房屋的楼层、户型空间、面积、约定面积及产权登记面积误差如何处理，房屋结构、空间尺寸、质量、功能、朝向、阳台、采光、周围绿化应作出约定，水、电、通讯、道路配套设施、装饰设备标准，室内环境如日照、自然通风。室内保温、房屋隔热、噪声隔音、电磁辐射等情况。在房屋使用期间能与其他权利人共同享用有关联的公关部位和设施情况。公共配套建筑的产权归属，出卖人应当担保房屋所有权转移于买受人，不存在第三人所有或共有的权利瑕疵，没有产权纠纷和债权债务纠纷，不存在房屋抵押权、典权、共有房屋的优先购买权、承租人的优先购买权等限制所有权的权利，不存在。双方对房屋品质、价值、效用上的要求及存在的表面或隐藏瑕疵如何处理应明确约定。保修范围、保修期限和保修责任应尽量作出约定。 四是应清楚约定价款、条款。价款一般是房屋本身的价款，但在交易过户时必然产生交易手续费、购房合同服务费、土地出图登记工本费、房产登记工本费、印花税、契税、营业税、城建税、教育费附加费、地方教育附加费、土地增值税等税费，合同中应对房屋的附属设施设备或缔加物的价款写明，交易产生的相关税费由哪一方承担，何时支付，怎样支付，逾期支付的违约责任也应一一写明。 五是房屋交付条款，应写明交付的方式，时间、条件、迟延交付的违约责任。如果所购房屋是商品房住宅，还应由出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，应写进合同。 六是应明确约定产权登记的有关事宜，如办房产证及土地使用证的时间、办证费用的负担、手续办理责任人。 本案事例表明：房屋买卖合同对于购房人是至关重要的，只有把合同签订好，才能在纠纷中处于有利位置。由于合同的签订是一项专业性、技术性很强的工作，建议购房者请专业律师指点帮助。 云南周林律师事务所 周海智 律师
|
TEL:0877-2665467
