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房地产开发公司在开发商住小区的同时附带建盖了一幢两层楼房，但在其建盖时未经过规划审批，截至目前也尚未取得产权证。其性质及权属认定，成了后来该房地产开发公司与小区业主委员会争议的焦点，双方最终为此诉诸法院。
原告：业委会非法占有房屋
2012年，一房地产开发公司向法院提交了一份诉状，称其建盖的属其所有的9间小区配套建设用房被小区业主委员会强行占有，要求对方腾还房屋。
法院对案情认定：原告是一家从事房地产开发、销售的公司，1993年开发建设幸福小区，建盖范围主要有单位商品房、零星商品房、单位集体房及小区道路、值班室、绿化用地等。1997年末，小区建成交付使用。同年，原告在幸福小区旁建盖本单位集资房时，在集资房左侧建盖了一幢两层共240平米的房屋（门牌号为96），后一直将这幢两层小楼作为公司的固定资产，未对外出售。幸福小区建设完工后，由原告下属的物业公司管理处进行管理，并将未出售的房屋拨付给物业管理处使用。1999年，物业管理处撤销，另成立红星物业管理有限公司，原告作为股东便将房屋提供给红星物业管理有限公司使用。然而，2011年9月，幸福小区业主委员会以门牌号96房屋属小区公用房屋为由，搬入使用至今。
另据了解，幸福小区业主委员会于2008年经全体业主投票成立，并以幸福小区三组选举筹备组的名义到住建部门备案。后因提供的资料不全，住建部门未发放备案通知书，但业委会一直以“幸福小区业主委员会”为名进行业务往来。
被告：业委会不是本案适格被告
被告幸福小区业委会认为：其使用的名称是幸福小区业主委员会，而不是幸福小区三组业主委员会，且其是业主成立的机构，不是实体或法人，不属本案适格被告。
但是，针对幸福小区业委会的辩称，法院给予了否定。法院认为，幸福小区业委会以幸福小区三组选举筹备组的名义到住建部门备案，在执行职务时，无论是以幸福小区业委会，还是幸福小区三组业委会，均表示其具有独立的民事权利和民事行为能力，不影响其作为本案适格的诉讼主体。
那么，门牌号96房是否属原告的合法财产？法院认为，现有证据表明争议的房屋属原告在开发建设幸福小区时通过添附的方式取得，属原告所有。之后，原告将争议的房屋提供给物业公司使用，但并未改变房屋的所有权性质。2007年颁布的《中华人民共和国物权法》虽规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但争议的房屋建设于1997年，当时建设时并未将争议房屋列为物业管理用房，我国关于物权和业主的建筑物区分所有权的法律规定也未产生，根据法无溯及既往效力的规定，不能证明被告对该房享有所有权。
法院审理认为：原告依法享有争议的门牌号96房屋的所有权，其依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告幸福小区业主委员会擅自搬入该房，侵犯了原告的合法财产权益，判决腾还房屋。
法院：二审撤销原判
一审宣判后，幸福小区业委会不服该判决，向中院提起上诉。其理由是：一审对于原告通过添附取得本案争议房屋是否在该公司权益基础上开发的问题未审查；原告建造该房仅是完成小区开发的一部分，而并非是在其单独取得国有土地使用权后自建房屋的所有权人。因此，房地产登记机关才没有对门牌号96房进行产权登记。幸福小区业委会表示，确认房地产归属的应是行政机关，而非法院，原告在未经行政机关确权的情况下，直接通过民事诉讼程序请求返还原物不当。
二审中院审理认为：本案经过审查，查明争议的房屋在建盖时未经过规划审批，目前尚未取得产权证，故本案的处理涉及房屋性质及权属的认定，不属法院民事诉讼受案范围。据此，法院依照民事诉讼法相关规定，依法撤销了原审判决。
（本文根据真实案例改编，文中涉及物业公司名称及小区名称均为化名）
律师点评：
云南周林律师事务所 周海智 律师
本案实质争点基础是开发公司是否成为门牌号96房屋建筑物所有权的专有权人。开发公司认为门牌号96房屋是其开发建成就应属于其合法财产，而小区业委会则认为建该房的基础是开发小区，未经行政机关确认房屋权属为开发商专有就应为共有，该房是拨付给物业公司使用后移交给小区业委会的。
我国的审判实践中，对于专有部分的构成必须符合具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用这两个条件外，还需具备“通过登记予以公示并表现出法律上的独立性”这一要件。构造上的独立性和使用上的独立性是专有部分的物理要件，而能够登记则是专有部分的法律要件。我国《物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，根据该条的规定，除法律另有规定外，开发公司要对门牌号96房屋的专有部分行使所有权，必须经依法登记，将该专有部分登记在开发公司名下，否则该公司不得对该专有部分行使所有权。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”二审法院根据法律规定及门牌号96房屋未经国家专门机关不动产物权登记，不具有权利正确性推定和善意保护效力的实际，撤销一审判决，驳回开发公司的起诉，终审裁定是正确的。
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